Январь стал месяцем рекордного падения спроса на офисы в Москве за последний год. Арендные ставки «просели» более чем на 25%, почти 42% офисов класса A и B в центре Москвы уже пустуют. Не было ни одного договора предварительной аренды.
Арендные ставки на лучшие офисы Москвы уже находятся на уровне середины 2007 года, отмечают аналитики Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko (C&W S&R). Особенно сильное падение отмечено в офисах класса A в центре города, Замоскворечье, районе Белорусского вокзала и ММДЦ «Москва-Сити». Арендная ставка на офисы в этих районах снизилась на 25% по сравнению с январем 2008 года -- до $1050 за кв. м в год. Цена продажи просела почти на 33%, до $8-10 тыс. за кв. м. Свободные площади составляют 20,5%. В целом по Москве пустует 39,4% офисов класса А.
При стагнирующем спросе, который наблюдается в настоящее время, арендодатели готовы идти на компромиссы, комментирует аналитик S. A. Ricci /King Sturge Наталья Фалева. «Чтобы получить деньги сразу, арендодатели, в частности, готовы заключать договоры аренды по низким ставкам с возможностью их дальнейшего пересмотра, например, через год», -- сказала она. На таких условиях и со ставкой $1 тыс. за кв. м можно снять офис в районе Павелецкой площади или на Пречистенке, добавила Фалева.
Арендная ставка на офисы класса B+ в этих районах, наоборот, выросла на 3,5% до -- $1030 за кв. м. Но цена продажи обвалилась на 51,7%, до $5-6 тыс. за кв. м. В районах, расположенных между Садовым кольцом и Третьим транспортным кольцом (ТТК), цена продажи просела меньше -- на 30,7%, до $4-5тыс. за кв. м, от ТТК до Московской кольцевой автодороги (МКАД) еще меньше – на 27,7%, до $2,5-4 тыс. за кв. м. В целом по Москве пустует 55,5% офисов класса B+.
Арендная ставка на офисы класса B- в престижных районах центра опустилась по сравнению с аналогичным периодом 2008 года на 29,3% -- до $530 за кв. м. Зато она выросла в районах, расположенных между Садовым кольцом и ТТК, на 29,5% -- до $570 за кв. м, от ТТК до МКАД – на 115%, до $560 за кв. м. Цена продажи офисов в центральных районах опустилась на 44,4% -- до $5 тыс. за кв. м. В районах, расположенных между Садовым кольцом и ТТК, -- на 59,6%, до $2-3 тыс. за кв. м, от ТТК до МКАД – на 62,5%, до $1-2 тыс. за кв. м.
Не стоит делать стратегических выводов из январских данных, предостерегают эксперты C&W S&R. «Это не более чем оперативная сводка. Выводы нужно делать по итогам квартала. Арендные ставки снижаются по всем классам и во всех районах Москвы. Расхождение получается из-за малого количества совершаемых сделок», -- прокомментировал руководитель отдела исследований рынка недвижимости C&W S&R Денис Соколов. Сделки совершались в уже существующих зданиях. В январе не было заключено ни одного договора аренда на строящиеся объекты, добавил он.
Общее количество арендованных офисных помещений составило около 65 тыс. кв. м. Для сравнения: в январе 2008 года этот показатель равнялся 75 тыс.кв. м, а в январе 2007 года -- 79 тыс.кв. м. Несмотря на большое количество предложений офисов с отделкой, 77% всех арендованных площадей – это помещения без отделки в только что построенных зданиях, отмечают аналитики C&W S&R. Наталья Фалева удивлена этими данными. «Арендаторы готовы рассматривать предложения по офисным площадям только с отделкой. Остальное их не интересует. В условиях режима экономии бюджета это логично. Тем более что рынок готов предоставить такие помещения – предложений на вторичном рынке и на рынке субаренды в изобилии. Компании, которые были готовы переезжать в новые проекты, приостановили свою активность», --говорит она.
К концу первого полугодия 2009 года в Москве будет пустовать 24% офисов класса A и 28% офисов класса B+, а к концу года – почти 29% площадей класса A и около 30% площадей класса B+, прогнозируют аналитики Jones Lang LaSalle. «Это связано с выводом на рынок новых офисных комплексов – 2,17 млн кв. м, -- пояснил аналитик компании Василий Зинин. – Это на 20% больше, чем в 2008 году». На увеличение свободных офисных площадей в Москве повлияет также дальнейшее сокращение спроса, добавил Василий Зинин. «В этом году объем арендованных и купленных офисов составит около 730 тыс. кв. м. Это в три раза меньше, чем в 2008 году», -- сказал аналитик.
