Рынок коммерческой недвижимости в России продолжает расти.
По данным отчета компании Cushman&Wakefield, объем инвестиций в коммерческую недвижимость России в 3 квартале 2013 г. составил $1,13 млрд, а совокупный объем инвестиций за три квартала 2013 г. составил $5,75 млрд., сообщает «Интерфакс». Что касается сегментов недвижимости, то основной объем инвестиций пришелся на офисы ($844,3 млн.). Объем инвестиционных сделок на рынке торговой недвижимости в 3 квартале 2013 г. составил $250 млн. На долю складской и индустриальной недвижимости пришлось инвестиций на сумму около $33,2 млн. По мнению аналитиков, в будущем по объему инвестиций стабильное лидерство сохранит коммерческая недвижимость. Однако, как отмечают многие эксперты, вложения в недвижимость становится все более рискованными.
Один из примеров - спор между арендаторами «Тверского пассажа» (ООО «Пирамида-2000» и ФГУП Издательство »Известия») и Управлением делами Президента (УДП) РФ.
Как сообщает агентство РАПСИ, арбитражный суд Москвы назначил на 31 октября основные слушания по иску УДП РФ к ООО «Пирамида-2000» и ФГУП Издательство «Известия» о признании недействительным дополнительного соглашения к договору об аренде помещений торгового центра «Тверской пассаж». Как пишет агентство, это дополнительное соглашение было заключено еще в декабре 1997 года. Представитель Управделами в ходе предварительного заседания заявил, что стороны при подписании соглашения не согласовали его с собственником. По мнению юриста «Пирамиды-2000», истцу было известно, что компания арендует помещения. Кроме того, истец пропустил срок исковой давности. Это уже не первый спор между сторонами. Так, в июле арбитраж Москвы принял отказ от иска «Пирамиды-2000», в котором компания просила признать неправомерными действия ФГУП «Издательство «Известия» по блокированию доступа к арендуемым истцом помещениям торгового центра «Тверской пассаж». Также суд принял отказ от встречного иска ФГУП Издательство «Известия» о признании прекращенным договора аренды. Как отмечал на заседании представитель «Пирамиды-2000», решение об отказе от исков стороны приняли после проведения переговоров о мирном урегулировании спора. В апреле Федеральный арбитражный суд Московского округа подтвердил отказ ФГУПу в иске о выселении компании «Пирамида-2000» из помещений и о расторжении одного из договоров аренды. Арендаторы «Тверского пассажа» заявили в октябре 2012 года, что подверглись рейдерскому захвату, доступ в арендуемые помещения им был закрыт. В свою очередь пресс-секретарь УДП Виктор Хреков заявил, что речь идет не о рейдерском захвате, а о прекращении аренды в рамках закона и возвращении УДП площадей. Необходимость этой меры он объяснил тем, что началась реконструкция здания ФГУП Издательство «Известия» на Пушкинской площади.
Как показывает практика, история с арендаторами «Тверского пассажа» - один из многочисленных примеров подобных конфликтов. Правда, большинство из них, к сожалению, не получают широкой общественной огласки.
Одна из подобных историй – судебное разбирательство между акционерами Торгового дома «ОТРАДА» и владельцами торгового центра, которое длится с 2010 года.
Так, на сайте Высшего Арбитражного суда РФ говорится, что ТД «ОТРАДА» обратился в Арбитражный Суд города Москвы с иском ко всем владельцам торгового центра об истребовании имущества из чужого незаконного владения.
Суть этого конфликта состоит в том, что, по мнению нынешних акционеров ТД «Отрада», предыдущий директор продавал помещения с превышением полномочий. Это и стало поводом к началу судебного разбирательства, с помощью которого акционеры, используя корпоративный конфликт, пытаются отобрать помещение у нынешних собственников торгового дома. Так, ООО Торговый дом «Отрада» предъявила иск к ООО «Альтирон» об изъятии помещений у этой фирмы, т.е, по сути, о перерегистрации права собственности на себя. По мнению юристов, главная коллизия дела сводится к тому, что в 2010 году актуальный собственник помещений - ООО «Тагис» было ликвидировано, а его единственный участник – ООО «Альтирон», должен был приобрести право собственности на помещение как на имущество, оставшееся после ликвидации ООО «Тагис». ООО «Альтирон»же не приобрел зарегистрированного права собственности, поскольку, на имущество был наложен арест.
Тогда суд удовлетворил иск ТД «Отрада» к ООО «Альтирон», не задумываясь о правовых последствиях. Суд же апелляционной инстанции привлек к участию в деле всех лиц, фактически сидевших в помещении и точно так же, удовлетворил иск, невзирая на пропуск по требованиям к ним срока исковой давности.
Что касается арендаторов, а среди них такие известные бренды, как «Спортмастер», «Муму», «Л'Этуаль», «Центробувь», считается, что они должны сохранить право аренды даже при смене собственника. Однако и они могут пострадать, если у ТД «Отрада» возникнут другие планы на помещения. По информации, имеющейся у арендаторов, один из собственников, на которого оформлен договор по обеспечению помещений электроэнергией, в случае неблагоприятного для него исхода готов отключить свет. В виду надвигающего зимнего сезона это приведет к дополнительному усугублению ситуации.
По мнению аналитиков, позиция арбитражных судов в подобных делах зачастую мешает развитию рынка недвижимости. В частности, их пренебрежительное отношение к срокам исковой давности. Это показывает пример судебного разбирательства акционеров ТД «Отрада» и его нынешних собственников. Ведь, когда суд удовлетворил иск, помещение находилось в собственности у последнего владельца почти 10 лет.
Владимир Чуркин к.ю.н., заведующий кафедрой земельного права Государственного университета по землеустройству, управляющий партнер ООО «Консалтинговая группа «Земля и недвижимость» полагает, что сложившаяся ситуация не соответствует как правоприменительной практике, так и нормам права.
«В последние годы судебно-арбитражная практика последовательно развивала многообразие способов судебной защиты прав, а также придерживалась принципа баланса частных и публичных интересов. В данном же деле создан опасный прецедент: один способ защиты нарушенного права (истребование имущества из чужого незаконного владения) подменяет собой все иные способы и трансформируется в своего рода универсальное оружие, применяемое без разбора. Исходя из позиции, высказанной Девятым арбитражным апелляционным судом по делу, можно сделать вывод о том, что лицо, именующее себя собственником недвижимого имущества, способно отобрать такое имущество у лица, которое не владеет им, не пользуется и не распоряжается, что влечет за собой, по сути, рассмотрение дел о правах на недвижимое имущество с участием формального ответчика. Это не способствует укреплению стабильности системы прав на недвижимое имущество, в чем так нуждается российский рынок. Вызывает удивление и позиция суда, связанная со сроками исковой давности: суд истребовал недвижимость в пользу лица, из чьего владения она выбыла более 10 лет назад. Такая позиция означает, по сути, лишение приобретателей помещений возможности оценить риски, связанные с корпоративными конфликтами и сомнительными сделками конца девяностых – начала двухтысячных», - считает Чуркин.
Другой фактор, способствующий тому, что рынок коммерческой недвижимости теряет стабильность, это - отсутствие реальных правовых способов защиты собственности. К тому же, как показывает последний пример, вполне возможна ситуация, когда корпоративный конфликт используется акционерами в своих собственных целях.
Пренебрежительное отношение к полномочиям лица, продающего помещение, также увеличивает количество рисков в данной сфере бизнеса. Как опять же показывает пример дела ТД «Отрада», суды часто не принимают во внимание, что на момент продажи помещения, лицо, продавшее их, являлось реальным директором, а его полномочия были прекращены многими годами позже.
В итоге получается, что потенциальный покупатель обязан проверять, нет ли конфликтов между акционерами, что, в общем, не входит в его компетенцию. В противном случае, вполне возможна ситуация, когда через несколько лет, акционеры придут к выводу о том, что, например, действия директора были ошибочными.
И наконец, один из ключевых негативных факторов, по мнению специалистов, - непрозрачность сделок.
В итоге, получается, что покупатель помещения в любом случае рискует. Именно поэтому он и вынужден все эти риски закладывать в стоимость аренды, товаров и т.д., поскольку ситуация, как показывает опыт, может развиваться совершенно непредсказуемым образом.
