Эксперты рынка офисной недвижимости Москвы не исключают повторения кризиса 2008 года. По мнению аналитиков, рынок ждут падение ставок и банкротства инвесторов с переходом части их активов банкам.
При резко негативном сценарии, в случае эскалации конфликта на Украине и введения дополнительных санкций в отношении России со стороны США и ЕС, арендные ставки упадут более чем на 20% (до $500 за кв. м в год в классе А и до $300 в классе B), а инвесторы, у которых доля заемных средств превышает 70%, обанкротятся или лишатся части портфеля, говорится в исследовании, подготовленном компанией S.A. Ricci.
В случае если новых санкций не последует, ставки, по прогнозам S.A. Ricci, упадут на 10% ($900 за кв. м в год в премиум-сегменте (А) и $500–650 в классе B), а к концу следующего года спрос может восстановиться.
В компании GVA Sawyer считают, что даже в случае отсутствия дополнительных санкций можно говорить о крайне негативном сценарии развития рынка.
«Подавляющее большинство инвесторов работает на кредитном капитале. Думаю, что история кризиса 2008 года, безусловно, повторится в виде банкротств отдельных инвесторов или отхода части их активов банкам. Это станет следствием неспособности заемщиков обслуживать взятые кредиты из-за более медленных, чем в бизнес-плане, темпов сдачи в аренду коммерческих площадей, а также вынужденного понижения продажных цен и ставок аренды на выносимые на рынок площади», — сообщила «Известиям» президент компании GVA Sawyer Вера Сецкая.
По данным московского представительства Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД), на заемные средства возводится не менее 60% проектов. По мнению директора РГУД Екатерины Крыловой, в наиболее сложной ситуации могут оказаться проекты и их инвесторы, которым для завершения проекта нужно открыть вторую кредитную линию. Скорее всего, процентная ставка будет уже выше, чем на начальном этапе строительства, что заставит заморозить проект.
С тем, что и при текущей ситуации уже можно говорить о системном кризисе в офисной недвижимости, согласны и в компании Cushman & Wakefield. Уже сейчас девелоперы столкнулись с серьезными проблемами с валютным финансированием и заполняемостью, считает руководитель департамента офисной недвижимости компании Михаил Миндлин.
Новый кризис прежде всего затронул наиболее дорогие площади (класса А и В+). В этом виноваты не только политические риски, но и перепроизводство, при том что спрос уже не растет. Так, по данным JLL, за 9 месяцев года в столице было введено около 1 млн кв. м офисов, при этом совокупный спрос (объем арендованных и купленных площадей) за тот же период составил 827 тыс. кв. м, снизившись на 21% к результату трех кварталов прошлого года.
